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2020 台灣房地產的機會

2000年,台商出走,所得下降;2020年,台商回流,所得提升、各項數據穩定向上。中美貿易逆差、全世界對中國發展所帶來的壓力、疫情後的外資出走潮,未來台灣與大陸分工,不僅提升了台灣的機會,台灣更將迎來20年難得的黃金交叉點。

在房地產方面,對台投資增加所帶動的經濟與就業機會、提升所得、內需增加(34歲以下人口數470萬人)、造價成本高漲(工資、建材)、全球零負利率趨勢等,亦是說明了建設產業未來強勁的發展動能。

20年來,難得一次的黃金交叉點

從基本面來看,有三個支持力道足以說明台灣將迎來5到10年發展的好光景:

1. 美對中高關稅

2019年,中美貿易戰,大陸境內外資企業尋找更多備案,產業撤離、產地移轉,台商把生產線往台灣移動,有人設廠、有人建廠、國外buyer來台驗貨,低利環境吸引台商在台借資金,返台投資、提升就業、帶動薪資上漲。不論是在台灣競爭或到海外,過去工廠設在大陸,有集中管理的風險,此波疫情亦讓各家企業提高分散風險的意識,未來10年的台灣,將具備更強勁的成長動能。

2. 台商回流

台商返台,2019年百貨業先迎來董娘商機,業績大成長;科技業打世界盃,台灣科技業併購天王-國巨,花了一年的時間,調整庫存,產業回到正軌,連續買下普思與基美二家同業,挑戰全球被動元件世界第一,從賺管理財改賺技術財;群光電子許崑泰,本業轉投資大爆發,營收將破千億,產業的移動與發展已醞釀業績成長力道。

3. 全球零、負利率趨勢

台灣現行利率1.6%,資金成本低,吸引企業返台投資;投資人現金不敢存入銀行,資金大量湧入投資市場尋找標的物,因為房地產具備保值增值的特性,目前已可見海外首都如德國柏林、日本東京的房地產價格緩漲。

看台灣,先看大陸

大陸近年發展躁進,基礎設施不足,尤其疫情之後,人民的情緒變動大,物價通膨、廠商離去,未來趨勢為持出口穩定,唯有人民幣大幅貶值、大量印鈔票。自鴻海事件後,薪資上漲,物價、人力成本已非20年前的投資水準,內需雖穩定,但基礎設施需要革新,面臨著各方面的挑戰。

而外商、台商將生產力全數放在中國的壓力、美國對大陸的關稅要求,整體環境的變化導致台商回流台灣,加上台灣在大陸工作的幾十萬年輕人若返台發展,將帶動台灣的經濟環境、就業機會,間接帶動房地產的需求。

台灣房地產的機會:

人口數、低利率、就業率提升

許多人會問,這波疫情對房地產來說,是否會像SARS一樣大降價? 答案是:「不會。」

原因有四個面向:第一,從人口數看需求;第二,從低利率看資金成本;第三,從缺工與課稅看造價成本;第四,從台商回流帶動就業看付款能力。

1. 從人口數看需求:32歲以下人口數近500萬人
內政部統計資料顯示,20歲到35歲的人口數有470萬人,這群大部分是首購族,若以500萬人來概算,二人成家就有250萬戶,其中有3成需要買房,就有75萬戶的需求。若以目前全台每年移轉棟數約30萬戶(含大小坪數商辦住宅等所有類型)、興富發每年交屋4,000戶來計算,預計要5年以上才能消化需求,台灣房地產一年20萬戶、未來3年60萬戶的需求,應該不是問題,但是,首要之務是必需知道客戶要什麼。

台灣走向少子化,家庭結構改變為小家庭,客戶鎖定市中心、生活機能佳、交通方便的建案,都市核心區很少推出小戶型,雖然總價高一點,但是滿足便利性與優越感,依舊受歡迎。

2. 從低利率看資金成本

那麼多資金回台灣,為什麼不願投入生產?因為生產要課重稅。於是轉向尋找高投報標的物。未來5∼10年利率要大漲的機率很低,此時向銀行借貸的資金成本很低,是投資的好時機。

自實施奢侈稅開始,政府出面幫忙議價,市場已修正房價5年,再加上低利率的環境,將是客戶買房的最佳時機,也是房地產發展的好機會。

3. 從缺工看造價成本:勞動力缺、工期延長、工資上漲

觀察營造人力的薪資結構,過去10年來,台灣勞動力投入營造業的人口少,2∼3年前,工資一天不到2,000塊,現在要2,500塊,未來3年預估一天要4,000∼4,500塊。

近5年,政府推行奢侈稅後,大坪數豪宅價格調整,受惠者是有錢人,政府幫忙議價、課重稅,但砍容積,這些改變都加在成本之上。

4. 從課稅看成本轉嫁

從建商的角度來看,政府課房地稅20%,反映回售價,加值營業稅、地價稅、所得稅分離課稅28%、盈餘分配稅20%(利潤20%*20%=4%),反映售價提升1成左右;從房東的角度來看,政府提升地價稅、房屋稅,政府收入提高但房東持有成本也高,間接轉嫁到租金。房東可以不租,但租客要有房子住,最終還是由消費者來負擔。

過去是租金< 房貸+ 利息,現在房租可連本帶利付千萬總價的房子,這也是為什麼現在的年輕人急著買房子的原因。

5. 從台商回流帶動就業看付款能力

台商回流,企業返台設廠、驗貨、國外buyer來台,不僅帶動經濟發展與就業率,也帶來人流、金流,整體薪資提升的未來可期。

商辦 推案空窗期太久,台商回流帶動汰換潮

從大環境與需求面來看,台灣位居亞太戰略位置,台商返台投資,同時將帶動商辦高需求,疫情後的台灣有5∼10年黃金期,存在穩定的辦公、住宅需求。土地以可回收的收益來評估,辦公樓10年可以賺一棟。北中南已多年沒有推出新辦公樓,過去10年,台商對台灣未來的環境存在許多不確定,但未來10年在台發展的機會高,出租投報比定存高

5倍,相較出租住宅管理又簡易,在商辦市場,我們具有競爭力。保險公司可投不動產的資金有5兆多,未來10年,發展整棟運營REITs,先招租、整棟賣,幫保險公司先做完前面的買地、建造、出租,預估8∼9%的投報率,一年有10棟,一年可以賺一棟。在資金調度方面,我們可用住宅穩定收益支撐商辦運營。

收租,是最穩定的收入。

買房出租的投報>定存,與通膨連動

通膨,把物價拉高,雖然不願意,但可以帶動薪資成長,高薪資收入可以讓我們選擇消費的方式。高物價對經濟成長、生活改善是好事,因為不漲外資不敢投資,影響的是經濟發展。

全世界的一線城市,城中房地產是商品。全世界負利率所帶來的副作用就是首都房價緩慢、穩定成長,例如柏林、東京、大阪。

觀察過去一年的台灣市場,2019上半年交易停滯,下半年交易成長、房租也跟著漲,台中、新竹、台南、桃園的房租二房從1萬多變2萬多,形成一種「租房變屋奴」的現象,不是買房變屋奴,而是幫房東繳貸款付利息,十年、二十年後還是沒有房,一輩子在幫房東還本的屋奴。

天龍國以外的人,面對同樣的利息與本金,若買房後,在未來15年還清房貸,可多一筆現金,買房當儲蓄,也是一種划算的投資。

做自己擅長的 面對同業競爭力,未來興富發還要大10倍

資產運營是我們拿手的,未來業務型態會拆得很細,飯店不只是飯店,餐廳也可以到辦公樓服務客戶。房地產朝自售方向經營,客戶與廣告印象會累積,大數據時代,自己銷售不會浪費客戶名單。

面對同業競爭力,未來興富發還要大10倍。主軸還是著重在建設本業,未來如何翻倍成長? 還有很多可以做的,首先最重要的是掌握消費者的需求。

海外市場,東南亞未來整體不錯,但相對陌生,主要還是投資台灣,產品開發可以很多元。預期未來5年的可能,台灣市場會分二端:年輕人與老人,下個年代要如何賺50∼70歲客戶的錢?例如飯店,賺退休人口、分時養老,這需要同時有大量的點一起啟動。

面對股東的股利分配,責任很重,不留資產,能賣就賣。目前每年賺50億、70億,未來如何賺100億、200億,都是我們一直放在心中反覆思考的問題,同時也做好前期的準備,一旦看到機會就會出手。

因應目前嚴重的缺工,我們在一年半前始行動,可以提升效率、環保品質,準時快速,但成本也會提高1∼2成,新技術的使用,成本勢必上漲,但至少不致於延遲工程進度。包括:

1. BIM建築資訊中心:已推行10年,在前端先把建造流程跑一遍,減少錯誤、降低人力依賴。

2. 預鑄工法:鋼筋、鋼骨在工廠製造完成後,運輸到現場安裝。

3. 磁磚改木地板:貼磁磚要在1樓運水、運沙、攪拌;鋪木地板只要3天,還可減少垃圾量。

4. 電動鷹架:5層樓一座電動鷹架,提升安全性與機動性,外牆不用再等鷹架拆除後動工。

5. 鋁模取代板模:重複使用,可減少垃圾、符合環保、外牆平整不用再打底。

公司推案多且遍及全台,可以在北中南各工地示範執行,目前興建中有30個案子,優點包括施工品質、工地環境整潔、施工效率⋯等,調整施工方式、研發新技術,自2020年起,未來二年落實。

透過成熟的人力操作,未來可以少2∼3成工人,抵掉少的人工,將原本台灣的建築方式、工法進行大變革,未來台灣可按新的施工方法,全面提升營建技術與工程品質。

未來調整5年、10年、20年,也許更久。我們要把過去台灣20年失去的,開始找回來。

 

總裁觀點 小筆記:

1.看不到不成長的理由

台灣投資增加、內需增加、工資/材料漲價、全球零負利率(放銀行不如買房收租)、土地稀有、台灣出超。

2.看不到利空的影子

中國20年的成長與帶動、

台商返台

資金流入比流出高很多

全世界印鈔票

國內科技業創新高

20~35歲人口數近500萬,20~39歲7成以上沒有房子

不敢預期利率未來要漲

房地產沒有跌的本錢

3.現在的年輕人要什麼?

要新、要有設計感、公設齊全、管家服務、有品質、交通方便,空間不用大、負擔得起,不想買舊公寓。

政府、金融體系、保險業一起幫助年輕人買房,包括提高貸款成數、補貼利息,鼓勵擁有自己的家,提供給年輕人購屋的方式,讓他們買得更安心,30歲的年輕人,要看他的需求與所得,為什麼要少少的交屋?因為前面3~5年還款只繳利息,比租金還便宜,5年後薪水漲,負擔也逐漸輕鬆。

4.付得起  不是自備夠不夠,收入才是重點

購屋重點不是準備多少錢,而是每個月賺多少錢,是工作能力與收入的問題,要能繳得了利息、還得了本,更何況薪資會跟著工作經驗增長,5年後收入會增加,相對的負擔會漸輕,何需過度擔心?房屋總價與所得、當地就業有關係,例如竹科,家庭月收8萬多,買800萬的房子,本利攤還月付3萬多,為什麼現在許多客戶急著買?因為每天都在付房租,可以不出國、不去玩,但是不能不住房。所以年輕時還是要認真工作,累積債信能力,有錢不要買車,要優先買房。一筆錢,買東西很快;慢慢存,時間很長。

5.年輕人外流?  回流會持續增加

肺炎疫情、中美貿易戰,過去10年台商沒有看到的風險,一次浮現,台商回流是轉機。

過去10~20年,台灣對外輸出人力,台灣年輕人到亞洲求職,包括東京、北京、香港、深圳、澳門,因為在台灣每月所得換算美金只有1,000塊,但新加坡有3,000塊。年輕人外流,20年前飛往大陸的早班機都是老年人,現在都是年輕人。

6.建設本業  首購:豪宅=2:1

雙北以外的地方,買房出租很划算,北台灣未來10年核心區是青埔。我們在淡水已推案快20年,淡水新市鎮,走淡江大橋從淡水到板橋只要15分鐘,交通建設讓未來發展可期。

若沒推過大案,要推需要想很多,100戶跟500戶、1,000戶的規模是差異非常大的。房子沒有量的問題,需求還在。現在市場上投資客少,股市影響不大,大部分客戶想賺租金,在台中購入的精華地段,寧可放掉大坪數豪宅、換推商辦。

7.解構高房屋自有率的盲點:持有或使用

例如,爸爸留了高雄一間房,但我在台北工作,住不到,這就是自有率的盲點。

社會住宅提供給某些人的需求,是一種過渡型住宅,提供給剛出社會、過渡用的,量不用大,但未來管理是問題。

8.計劃消費  消費移轉,用對方法買房子

買房要有計劃。消費要有計劃,不要太隨興。在台灣,大約8~10年可以還清貸款,假設手上有50萬,租房10年還是剩50萬,若拿去買房,10年後有機會變成500萬。一天帶3,000塊在身上,花光;帶150元,也是花光。在消費的過程中,要想辦法省下來。

買房是決心,也是念頭。若有一筆錢,買新車一落地就貶值,可以晚二年再換,買房保值也有機會增值,政府補助買車,為什麼不補助買房呢?房子一定買得起,計劃性消費,要用對方法買房子。

 

 

wink總裁也追劇:

「完美的家,在興富發」,先有房才能打造完美的家,推薦同仁火紅大陸電視劇【安家】,期許我們能夠為客戶打造最完美的家,為客戶、也為自己實現成家的夢想。

 


鄭欽天 興富發集團總裁

2019年對興富發來說,是非常特別且重要的一年。我們即將開啟十年倍增計劃,多元事業、資產翻倍、品牌遍地開花!目前營收每年3~400億,全台發展機會高,土地要繼續開發,未來10年,我們要再賺1,000億!