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房地產,買的是未來。 地段與時機是二大關鍵要點

「 我是一個南部小孩,來台北打拚,讓社會大眾照顧,每一次都把眼光拉得很準,跟著我,不會錯。」 -- 鄭欽天


至今年上半年為止,我們推出新案包含新北、新竹、台中、台南、高雄5區共8大新案累計銷售5,500戶創下好成績,為什麼現在許多客戶急著買? 因為每天都在付房租,可以不出國、不去玩,但是不能不住房。而低利率已成為全球趨勢,近年受到政府課稅制度改變的影響,租屋成本的普遍上升,過去是租金<房貸+利息,現在房租可連本帶利支付千萬總價的房子,高租金與低利率,創造出「租不如買」的市場氛圍。

房地產最重要的是“時機點”
推案5問:在什麼時機、在什麼地方、賣給誰、賣什麼房子、賣多少錢?

房地產與買土地,看的是未來的趨勢, 沒有現買現賺。我們經營的地區與產品很廣,各區可以進行比對,找到最好的方案,台北市有地有需求,只是不急而已,未來整體趨勢朝正向發展,可以提早進場佈局。目前房市是初升段,現在的好是與去年的不好比較,主要是因為人口與低利帶動,年初大動作買地推案,主要也是看到全世界的低利趨勢。

整體推案量沒有提升,只是集中在某區,麵包沒漲,漲麵粉。土地成本高(是房地產先行指標),要修正,除非是房租暴跌,現在握有資產的人,實力都很堅強,帶動的工作機會、新的投資,各地不會小於北市。

合理房價要看 房貸負擔 v.s. 房租的對比
會賺錢的房地產,都是有長投的準備,投資要看基本面,房地產會漲,只是不同時期,需要時間去化。寧可高薪、高通膨,不要低薪、低物價,這樣才有選擇消費的權利。豬肉貴,誰獲利?農民獲利,才會有錢消費提升經濟。

 

房價基本盤與利率、租金相關,到底何時不適合進場?

(1) 與租金脫勾,房貸比房租貴。
(2) 短時間內漲太多。
(3) 利率大漲,利息比租房貴。住宅、商辦都一樣。

 

後疫時代,島內消費提升  租金效益,帶動房產投資保值

未來2∼3年,利率下降、工資預期穩定增長,過去幾年地價稅、交易稅上調,導致現在的房屋租金非常貴,我們在中山區的推案,二房20多坪月租65,000元,對房客來說,低利率造成租不如買的現象,對房東來說,房租收入比存放銀行保值。為什麼客戶願意投入房地產? 因為當房東跟開銀行一樣,即使刮風下雨還是要收房租。

每個人的需求不同,要找到與客戶的共鳴點

以前蓋房子的規模是2∼300戶,我們也一直在思考市場的量哪裡來? 從人口數來看,總統大選時的年輕選票,20∼34歲約有470萬人;從有效房屋自有率來看,許多年輕人在家鄉有房子,但是在工作地點是租屋,還是需要買房子的。

現在居住者對房子需求已經提升,例如,要符合現在的生活型態,媽媽教室可以提供簡易早餐,方便小孩上學、大人上班;公設閱覽室可以找安親老師到社區;尤其面對學校的建案,特別受到歡迎。又例如,室內空間不大,浴室要做淋浴間很難,需要2平方公尺,於是我們整合淋浴與洗臉台空間;電的系統,在歐美很盛行,相對瓦斯安全,也是一種趨勢,雖然一般人使用習慣明火,但用過的都愛上,IH爐就像是無蓋的微波爐,火力強大且相對安全。

現在的年輕人要什麼?
房子夠住、負擔得起、所得穩定、社區機能完整

規劃年輕人的首購宅,需要考慮:
(1) 負擔得起的總價。
(2) 找到適合的空間規劃,例如,廚房(早餐檯/開放式廚房/ 媽媽看得到孩子的一舉一動);又想泡澡、又要有淋浴間,我們研究出四件式衛浴,包括浴缸+ 臉盆+ 馬桶+ 淋浴。
(3) 豐富的公設, 年輕人喜歡健身房、泳池、KTV、家庭電影院,Lounge Bar看球賽喝啤酒不怕酒駕。

北中南的買屋客戶,不外乎是想找一個安定感,有自己的房子,屬於你自己的,感覺不一樣。有一個依靠、一個窩、沒有飄泊的感覺,有個家,是一輩子的事,想事情的角度會變得成熟、更長遠。現在的年輕人還沒買房子,是因為不安定的心,不知道自己要在哪兒落腳,一旦決定了,就會勇敢買下去。

位置點 v.s. 工作需求 是首要考量
瞭解客戶的需求,尋找適合的地點與產品,是推案首要任務,例如市中心往外2公里的生活圈,以台中七期為例,與其通勤住在郊區,不如住在七期市中心,節省下來的通勤時間與交通費用,與多付出的房價相互比較,包括對家人孩子未來就學就業的安排、生活機能的便利與資源,孰重孰輕孰有利,都是重要的考量。

從代銷到建設公司,整合力 v.s 客戶需求
興富發以一家公司,股本116億、市值4、500億,就像日本華大成在台設分公司,而不是子公司,是同一個品牌,我們開大門、走大路,可以持續這麼多年的運營,對客人的責任是一輩子的。

興富發一年交屋4、5,000戶佔台灣每年新屋移轉約5%,我們看過的平面不下5萬種,要符合總價需求,採光面、控制戶數,都是專業經驗。瞭解客戶的使用習慣,在生活中創造趣味,房子的好,我們看一年的銷售量,這代表客戶的接受度。要跟客戶走得很近,做生意沒那容易,工人、平面、空間,如何在最大範圍內找到平衡,是不斷重複面對的重要課題,只有不斷地與客戶溝通,不同地區的客戶需要不同的創意,這些都是經驗累積出來的。

有狀況,我們負責任地把它做好,要維持銷售,在我們心中自有一把尺,必須用負責任的態度,才能得到客戶的信任。做得好與不好,與交屋量有關係,我們一年交屋4∼5000戶,平均分散全國各地,工務、行銷、售服等,環環相扣,經驗最重要。我們在意而且注重細節,當你很深入時,每個細節都是重點。

興富發現在是最精華的時期,兵強、馬壯、糧草足

我們做建築的一直在強調,用人、用產品定位去創造環境。我的經營哲學是,負責任、擔下來,就會有目標、要把事情做好,不是把房子交給客人就不管。我們找有知名度、運營得很好、售服完善的品牌合作,例如台泥、春源鋼鐵、櫻花、特力屋,我們要找的是可以一起負責任的合作夥伴。

我們對市場、運營、營造、當地經營等項目把握度極高,但今天因為工人難求,這些大優勢都不見了。例如,鐵工、模板工難找,於是我們找方法
(1) RC改SRC:改用鋼骨,速度快、工人需求少。
(2) 板模改鋁模:傳統模板要8天,改用鋁模板只要4天,還能提升精準度。
(3) 地坪改用木地板:減少污染又有效率。

(4) 無人機器人:搬貨(搭配自動化倉儲、搬貨系統),工人下班後,機器人搬運工料,隔天工人可以直接上工。

當然,這些改變會有許多需要配合的調整與準備,例如,施工電梯要靜音,避免影響週邊住戶,陸陸續續開發,預計減少60∼70%人力,整體成本會上升。但,寧可增加成本,也要確保生產得出來,品質也較好。甚至未來天花板要裝好冷氣、牆壁貼好壁紙,天地壁做好後,只要買傢俱就可以入住。預計2020下半年到2021上半年的新案,可以提供簡化新屋裝潢。
預計2020年底,各項創新計畫將逐項落實,而興富發未來工程變革因應,將帶動台灣營建業的改變。


總裁的日常

假日上市場是一種享受,可以享受當季的新鮮食物。總裁最愛:文山、東門、永春、基隆仁愛市場⋯等


鄭欽天 興富發集團總裁

2019年對興富發來說,是非常特別且重要的一年。我們即將開啟十年倍增計劃,多元事業、資產翻倍、品牌遍地開花!目前營收每年3~400億,全台發展機會高,土地要繼續開發,未來10年,我們要再賺1,000億!