MENU

鄭欽天

興富發集團總裁

2019年對興富發來說,是非常特別且重要的一年。我們即將開啟十年倍增計劃,多元事業、資產翻倍、品牌遍地開花!目前營收每年3~400億,全台發展機會高,土地要繼續開發,未來10年,我們要再賺1,000億!


專欄文章 Aug 26 2020
房地產,買的是未來。 地段與時機是二大關鍵要點

「 我是一個南部小孩,來台北打拚,讓社會大眾照顧,每一次都把眼光拉得很準,跟著我,不會錯。」 -- 鄭欽天 至今年上半年為止,我們推出新案包含新北、新竹、台中、台南、高雄5區共8大新案累計銷售5,500戶創下好成績,為什麼現在許多客戶急著買? 因為每天都在付房租,可以不出國、不去玩,但是不能不住房。而低利率已成為全球趨勢,近年受到政府課稅制度改變的影響,租屋成本的普遍上升,過去是租金<房貸+利息,現在房租可連本帶利支付千萬總價的房子,高租金與低利率,創造出「租不如買」的市場氛圍。 房地產最重要的是“時機點” 推案5問:在什麼時機、在什麼地方、賣給誰、賣什麼房子、賣多少錢? 房地產與買土地,看的是未來的趨勢, 沒有現買現賺。我們經營的地區與產品很廣,各區可以進行比對,找到最好的方案,台北市有地有需求,只是不急而已,未來整體趨勢朝正向發展,可以提早進場佈局。目前房市是初升段,現在的好是與去年的不好比較,主要是因為人口與低利帶動,年初大動作買地推案,主要也是看到全世界的低利趨勢。 整體推案量沒有提升,只是集中在某區,麵包沒漲,漲麵粉。土地成本高(是房地產先行指標),要修正,除非是房租暴跌,現在握有資產的人,實力都很堅強,帶動的工作機會、新的投資,各地不會小於北市。 合理房價要看 房貸負擔 v.s. 房租的對比 會賺錢的房地產,都是有長投的準備,投資要看基本面,房地產會漲,只是不同時期,需要時間去化。寧可高薪、高通膨,不要低薪、低物價,這樣才有選擇消費的權利。豬肉貴,誰獲利?農民獲利,才會有錢消費提升經濟。   房價基本盤與利率、租金相關,到底何時不適合進場? (1) 與租金脫勾,房貸比房租貴。 (2) 短時間內漲太多。 (3) 利率大漲,利息比租房貴。住宅、商辦都一樣。   後疫時代,島內消費提升  租金效益,帶動房產投資保值 未來2∼3年,利率下降、工資預期穩定增長,過去幾年地價稅、交易稅上調,導致現在的房屋租金非常貴,我們在中山區的推案,二房20多坪月租65,000元,對房客來說,低利率造成租不如買的現象,對房東來說,房租收入比存放銀行保值。為什麼客戶願意投入房地產? 因為當房東跟開銀行一樣,即使刮風下雨還是要收房租。 每個人的需求不同,要找到與客戶的共鳴點 以前蓋房子的規模是2∼300戶,我們也一直在思考市場的量哪裡來? 從人口數來看,總統大選時的年輕選票,20∼34歲約有470萬人;從有效房屋自有率來看,許多年輕人在家鄉有房子,但是在工作地點是租屋,還是需要買房子的。 現在居住者對房子需求已經提升,例如,要符合現在的生活型態,媽媽教室可以提供簡易早餐,方便小孩上學、大人上班;公設閱覽室可以找安親老師到社區;尤其面對學校的建案,特別受到歡迎。又例如,室內空間不大,浴室要做淋浴間很難,需要2平方公尺,於是我們整合淋浴與洗臉台空間;電的系統,在歐美很盛行,相對瓦斯安全,也是一種趨勢,雖然一般人使用習慣明火,但用過的都愛上,IH爐就像是無蓋的微波爐,火力強大且相對安全。 現在的年輕人要什麼? 房子夠住、負擔得起、所得穩定、社區機能完整 規劃年輕人的首購宅,需要考慮: (1) 負擔得起的總價。 (2) 找到適合的空間規劃,例如,廚房(早餐檯/開放式廚房/ 媽媽看得到孩子的一舉一動);又想泡澡、又要有淋浴間,我們研究出四件式衛浴,包括浴缸+ 臉盆+ 馬桶+ 淋浴。 (3) 豐富的公設, 年輕人喜歡健身房、泳池、KTV、家庭電影院,Lounge Bar看球賽喝啤酒不怕酒駕。 北中南的買屋客戶,不外乎是想找一個安定感,有自己的房子,屬於你自己的,感覺不一樣。有一個依靠、一個窩、沒有飄泊的感覺,有個家,是一輩子的事,想事情的角度會變得成熟、更長遠。現在的年輕人還沒買房子,是因為不安定的心,不知道自己要在哪兒落腳,一旦決定了,就會勇敢買下去。 位置點 v.s. 工作需求 是首要考量 瞭解客戶的需求,尋找適合的地點與產品,是推案首要任務,例如市中心往外2公里的生活圈,以台中七期為例,與其通勤住在郊區,不如住在七期市中心,節省下來的通勤時間與交通費用,與多付出的房價相互比較,包括對家人孩子未來就學就業的安排、生活機能的便利與資源,孰重孰輕孰有利,都是重要的考量。 從代銷到建設公司,整合力 v.s 客戶需求 興富發以一家公司,股本116億、市值4、500億,就像日本華大成在台設分公司,而不是子公司,是同一個品牌,我們開大門、走大路,可以持續這麼多年的運營,對客人的責任是一輩子的。 興富發一年交屋4、5,000戶佔台灣每年新屋移轉約5%,我們看過的平面不下5萬種,要符合總價需求,採光面、控制戶數,都是專業經驗。瞭解 客戶的使用習慣,在生活中創造趣味,房子的好,我們看一年的銷售量,這代表客戶的接受度。要跟客戶走得很近,做生意沒那容易,工人、平面、空 間,如何在最大範圍內找到平衡,是不斷重複面對的重要課題,只有不斷地與客戶溝通,不同地區的客戶需要不同的創意,這些都是經驗累積出來的。 有狀況,我們負責任地把它做好,要維持銷售,在我們心中自有一把尺,必須用負責任的態度,才能得到客戶的信任。做得好與不好,與交屋量有關係,我們一年交屋4∼5000戶,平均分散全國各地,工務、行銷、售服等,環環相扣,經驗最重要。我們在意而且注重細節,當你很深入時,每個細節都是重點。   興富發現在是最精華的時期,兵強、馬壯、糧草足 我們做建築的一直在強調,用人、用產品定位去創造環境。我的經營哲學是,負責任、擔下來,就會有目標、要把事情做好,不是把房子交給客人就不管。我們找有知名度、運營得很好、售服完善的品牌合作,例如台泥、春源鋼鐵、櫻花、特力屋,我們要找的是可以一起負責任的合作夥伴。 我們對市場、運營、營造、當地經營等項目把握度極高,但今天因為工人難求,這些大優勢都不見了。例如,鐵工、模板工難找,於是我們找方法 (1) RC改SRC:改用鋼骨,速度快、工人需求少。 (2) 板模改鋁模:傳統模板要8天,改用鋁模板只要4天,還能提升精準度。 (3) 地坪改用木地板:減少污染又有效率。 (4) 無人機器人:搬貨(搭配自動化倉儲、搬貨系統),工人下班後,機器人搬運工料,隔天工人可以直接上工。 當然,這些改變會有許多需要配合的調整與準備,例如,施工電梯要靜音,避免影響週邊住戶,陸陸續續開發,預計減少60∼70%人力,整體成本會上升。但,寧可增加成本,也要確保生產得出來,品質也較好。甚至未來天花板要裝好冷氣、牆壁貼好壁紙,天地壁做好後,只要買傢俱就可以入住。預計2020下半年到2021上半年的新案,可以提供簡化新屋裝潢。 預計2020年底,各項創新計畫將逐項落實,而興富發未來工程變革因應,將帶動台灣營建業的改變。   總裁觀點小筆記 1. 眼界有多大,世界就有多大;世界很大,視野可以很廣。 2. 20多歲來台北,花了2∼3年在代銷公司當學徒,回高雄創業10年,又回來台北,很年輕就認定房地產。 3. 選定行業、產業的方向,所有的經驗才能累積。 4. 每個階段自我設定目標學習對象。 5. 最困難的時候,能夠支撐下去的是意志力。 6. 人生有很多取捨,太多的執著沒有幫助。 7. 不管環境變動,做好計劃很重要。 8. 人生要有奇蹟,都是累積出來的。 9. 生活是點點滴滴觀察到的人事物。 10. 對事情的想法,觀念最重要。 11. 做生意,要反思,覺得不好就不要做。 12. 管理上講道理,有事情就解決。 13. 把客戶當朋友,變出更多的朋友。 14. 工作是熱忱與興趣,目標是提升台灣的競爭力。 15. 經營飯店,與商辦出租的概念一樣。 16. 客戶心態的改變,主要是租金>利息。 17. 熱錢回流找出口,當房東,輕鬆又實在。 18. 利率:見底,不是底。 19. 買地看眼光、看未來趨勢。 20. 具規模的案子,泳池公設才划算。 21. 房子是理財工具之一,貸款利息最低。 22. 給年輕人的建議:認真工作、計劃性消費。 23. 年輕人憑什麼跟銀行借錢? 因為年輕就是本錢。 24. 未來5G是話題,公司與政府傳輸有線變無線,整體機房與人力需求可見。5G將會改變工作型態,不需在台北,新世代在北市以外的發展會加速。   總裁的日常 假日上市場是一種享受,可以享受當季的新鮮食物。總裁最愛:文山、東門、永春、基隆仁愛市場⋯等)

READ MORE
專欄文章 May 25 2020
2020 台灣房地產的機會

2000年,台商出走,所得下降;2020年,台商回流,所得提升、各項數據穩定向上。中美貿易逆差、全世界對中國發展所帶來的壓力、疫情後的外資出走潮,未來台灣與大陸分工,不僅提升了台灣的機會,台灣更將迎來20年難得的黃金交叉點。 在房地產方面,對台投資增加所帶動的經濟與就業機會、提升所得、內需增加(34歲以下人口數470萬人)、造價成本高漲(工資、建材)、全球零負利率趨勢等,亦是說明了建設產業未來強勁的發展動能。 20年來,難得一次的黃金交叉點 從基本面來看,有三個支持力道足以說明台灣將迎來5到10年發展的好光景: 1. 美對中高關稅 2019年,中美貿易戰,大陸境內外資企業尋找更多備案,產業撤離、產地移轉,台商把生產線往台灣移動,有人設廠、有人建廠、國外buyer來台驗貨,低利環境吸引台商在台借資金,返台投資、提升就業、帶動薪資上漲。不論是在台灣競爭或到海外,過去工廠設在大陸,有集中管理的風險,此波疫情亦讓各家企業提高分散風險的意識,未來10年的台灣,將具備更強勁的成長動能。 2. 台商回流 台商返台,2019年百貨業先迎來董娘商機,業績大成長;科技業打世界盃,台灣科技業併購天王-國巨,花了一年的時間,調整庫存,產業回到正軌,連續買下普思與基美二家同業,挑戰全球被動元件世界第一,從賺管理財改賺技術財;群光電子許崑泰,本業轉投資大爆發,營收將破千億,產業的移動與發展已醞釀業績成長力道。 3. 全球零、負利率趨勢 台灣現行利率1.6%,資金成本低,吸引企業返台投資;投資人現金不敢存入銀行,資金大量湧入投資市場尋找標的物,因為房地產具備保值增值的特性,目前已可見海外首都如德國柏林、日本東京的房地產價格緩漲。 看台灣,先看大陸 大陸近年發展躁進,基礎設施不足,尤其疫情之後,人民的情緒變動大,物價通膨、廠商離去,未來趨勢為持出口穩定,唯有人民幣大幅貶值、大量印鈔票。自鴻海事件後,薪資上漲,物價、人力成本已非20年前的投資水準,內需雖穩定,但基礎設施需要革新,面臨著各方面的挑戰。 而外商、台商將生產力全數放在中國的壓力、美國對大陸的關稅要求,整體環境的變化導致台商回流台灣,加上台灣在大陸工作的幾十萬年輕人若返台發展,將帶動台灣的經濟環境、就業機會,間接帶動房地產的需求。 台灣房地產的機會: 人口數、低利率、就業率提升 許多人會問,這波疫情對房地產來說,是否會像SARS一樣大降價? 答案是:「不會。」 原因有四個面向:第一,從人口數看需求;第二,從低利率看資金成本;第三,從缺工與課稅看造價成本;第四,從台商回流帶動就業看付款能力。 1. 從人口數看需求:32歲以下人口數近500萬人 內政部統計資料顯示,20歲到35歲的人口數有470萬人,這群大部分是首購族,若以500萬人來概算,二人成家就有250萬戶,其中有3成需要買房,就有75萬戶的需求。若以目前全台每年移轉棟數約30萬戶(含大小坪數商辦住宅等所有類型)、興富發每年交屋4,000戶來計算,預計要5年以上才能消化需求,台灣房地產一年20萬戶、未來3年60萬戶的需求,應該不是問題,但是,首要之務是必需知道客戶要什麼。 台灣走向少子化,家庭結構改變為小家庭,客戶鎖定市中心、生活機能佳、交通方便的建案,都市核心區很少推出小戶型,雖然總價高一點,但是滿足便利性與優越感,依舊受歡迎。 2. 從低利率看資金成本 那麼多資金回台灣,為什麼不願投入生產?因為生產要課重稅。於是轉向尋找高投報標的物。未來5∼10年利率要大漲的機率很低,此時向銀行借貸的資金成本很低,是投資的好時機。 自實施奢侈稅開始,政府出面幫忙議價,市場已修正房價5年,再加上低利率的環境,將是客戶買房的最佳時機,也是房地產發展的好機會。 3. 從缺工看造價成本:勞動力缺、工期延長、工資上漲 觀察營造人力的薪資結構,過去10年來,台灣勞動力投入營造業的人口少,2∼3年前,工資一天不到2,000塊,現在要2,500塊,未來3年預估一天要4,000∼4,500塊。 近5年,政府推行奢侈稅後,大坪數豪宅價格調整,受惠者是有錢人,政府幫忙議價、課重稅,但砍容積,這些改變都加在成本之上。 4. 從課稅看成本轉嫁 從建商的角度來看,政府課房地稅20%,反映回售價,加值營業稅、地價稅、所得稅分離課稅28%、盈餘分配稅20%(利潤20%*20%=4%),反映售價提升1成左右;從房東的角度來看,政府提升地價稅、房屋稅,政府收入提高但房東持有成本也高,間接轉嫁到租金。房東可以不租,但租客要有房子住,最終還是由消費者來負擔。 過去是租金< 房貸+ 利息,現在房租可連本帶利付千萬總價的房子,這也是為什麼現在的年輕人急著買房子的原因。 5. 從台商回流帶動就業看付款能力 台商回流,企業返台設廠、驗貨、國外buyer來台,不僅帶動經濟發展與就業率,也帶來人流、金流,整體薪資提升的未來可期。 商辦 推案空窗期太久,台商回流帶動汰換潮 從大環境與需求面來看,台灣位居亞太戰略位置,台商返台投資,同時將帶動商辦高需求,疫情後的台灣有5∼10年黃金期,存在穩定的辦公、住宅需求。土地以可回收的收益來評估,辦公樓10年可以賺一棟。北中南已多年沒有推出新辦公樓,過去10年,台商對台灣未來的環境存在許多不確定,但未來10年在台發展的機會高,出租投報比定存高 5倍,相較出租住宅管理又簡易,在商辦市場,我們具有競爭力。保險公司可投不動產的資金有5兆多,未來10年,發展整棟運營REITs,先招租、整棟賣,幫保險公司先做完前面的買地、建造、出租,預估8∼9%的投報率,一年有10棟,一年可以賺一棟。在資金調度方面,我們可用住宅穩定收益支撐商辦運營。 收租,是最穩定的收入。 買房出租的投報>定存,與通膨連動 通膨,把物價拉高,雖然不願意,但可以帶動薪資成長,高薪資收入可以讓我們選擇消費的方式。高物價對經濟成長、生活改善是好事,因為不漲外資不敢投資,影響的是經濟發展。 全世界的一線城市,城中房地產是商品。全世界負利率所帶來的副作用就是首都房價緩慢、穩定成長,例如柏林、東京、大阪。 觀察過去一年的台灣市場,2019上半年交易停滯,下半年交易成長、房租也跟著漲,台中、新竹、台南、桃園的房租二房從1萬多變2萬多,形成一種「租房變屋奴」的現象,不是買房變屋奴,而是幫房東繳貸款付利息,十年、二十年後還是沒有房,一輩子在幫房東還本的屋奴。 天龍國以外的人,面對同樣的利息與本金,若買房後,在未來15年還清房貸,可多一筆現金,買房當儲蓄,也是一種划算的投資。 做自己擅長的 面對同業競爭力,未來興富發還要大10倍 資產運營是我們拿手的,未來業務型態會拆得很細,飯店不只是飯店,餐廳也可以到辦公樓服務客戶。房地產朝自售方向經營,客戶與廣告印象會累積,大數據時代,自己銷售不會浪費客戶名單。 面對同業競爭力,未來興富發還要大10倍。主軸還是著重在建設本業,未來如何翻倍成長? 還有很多可以做的,首先最重要的是掌握消費者的需求。 海外市場,東南亞未來整體不錯,但相對陌生,主要還是投資台灣,產品開發可以很多元。預期未來5年的可能,台灣市場會分二端:年輕人與老人,下個年代要如何賺50∼70歲客戶的錢?例如飯店,賺退休人口、分時養老,這需要同時有大量的點一起啟動。 面對股東的股利分配,責任很重,不留資產,能賣就賣。目前每年賺50億、70億,未來如何賺100億、200億,都是我們一直放在心中反覆思考的問題,同時也做好前期的準備,一旦看到機會就會出手。 因應目前嚴重的缺工,我們在一年半前始行動,可以提升效率、環保品質,準時快速,但成本也會提高1∼2成,新技術的使用,成本勢必上漲,但至少不致於延遲工程進度。包括: 1. BIM建築資訊中心:已推行10年,在前端先把建造流程跑一遍,減少錯誤、降低人力依賴。 2. 預鑄工法:鋼筋、鋼骨在工廠製造完成後,運輸到現場安裝。 3. 磁磚改木地板:貼磁磚要在1樓運水、運沙、攪拌;鋪木地板只要3天,還可減少垃圾量。 4. 電動鷹架:5層樓一座電動鷹架,提升安全性與機動性,外牆不用再等鷹架拆除後動工。 5. 鋁模取代板模:重複使用,可減少垃圾、符合環保、外牆平整不用再打底。 公司推案多且遍及全台,可以在北中南各工地示範執行,目前興建中有30個案子,優點包括施工品質、工地環境整潔、施工效率⋯等,調整施工方式、研發新技術,自2020年起,未來二年落實。 透過成熟的人力操作,未來可以少2∼3成工人,抵掉少的人工,將原本台灣的建築方式、工法進行大變革,未來台灣可按新的施工方法,全面提升營建技術與工程品質。 未來調整5年、10年、20年,也許更久。我們要把過去台灣20年失去的,開始找回來。   總裁觀點 小筆記: 1.看不到不成長的理由 台灣投資增加、內需增加、工資/材料漲價、全球零負利率(放銀行不如買房收租)、土地稀有、台灣出超。 2.看不到利空的影子 中國20年的成長與帶動、 台商返台 資金流入比流出高很多 全世界印鈔票 國內科技業創新高 20~35歲人口數近500萬,20~39歲7成以上沒有房子 不敢預期利率未來要漲 房地產沒有跌的本錢 3.現在的年輕人要什麼? 要新、要有設計感、公設齊全、管家服務、有品質、交通方便,空間不用大、負擔得起,不想買舊公寓。 政府、金融體系、保險業一起幫助年輕人買房,包括提高貸款成數、補貼利息,鼓勵擁有自己的家,提供給年輕人購屋的方式,讓他們買得更安心,30歲的年輕人,要看他的需求與所得,為什麼要少少的交屋?因為前面3~5年還款只繳利息,比租金還便宜,5年後薪水漲,負擔也逐漸輕鬆。 4.付得起  不是自備夠不夠,收入才是重點 購屋重點不是準備多少錢,而是每個月賺多少錢,是工作能力與收入的問題,要能繳得了利息、還得了本,更何況薪資會跟著工作經驗增長,5年後收入會增加,相對的負擔會漸輕,何需過度擔心?房屋總價與所得、當地就業有關係,例如竹科,家庭月收8萬多,買800萬的房子,本利攤還月付3萬多,為什麼現在許多客戶急著買?因為每天都在付房租,可以不出國、不去玩,但是不能不住房。所以年輕時還是要認真工作,累積債信能力,有錢不要買車,要優先買房。一筆錢,買東西很快;慢慢存,時間很長。 5.年輕人外流?  回流會持續增加 肺炎疫情、中美貿易戰,過去10年台商沒有看到的風險,一次浮現,台商回流是轉機。 過去10~20年,台灣對外輸出人力,台灣年輕人到亞洲求職,包括東京、北京、香港、深圳、澳門,因為在台灣每月所得換算美金只有1,000塊,但新加坡有3,000塊。年輕人外流,20年前飛往大陸的早班機都是老年人,現在都是年輕人。 6.建設本業  首購:豪宅=2:1 雙北以外的地方,買房出租很划算,北台灣未來10年核心區是青埔。我們在淡水已推案快20年,淡水新市鎮,走淡江大橋從淡水到板橋只要15分鐘,交通建設讓未來發展可期。 若沒推過大案,要推需要想很多,100戶跟500戶、1,000戶的規模是差異非常大的。房子沒有量的問題,需求還在。現在市場上投資客少,股市影響不大,大部分客戶想賺租金,在台中購入的精華地段,寧可放掉大坪數豪宅、換推商辦。 7.解構高房屋自有率的盲點:持有或使用 例如,爸爸留了高雄一間房,但我在台北工作,住不到,這就是自有率的盲點。 社會住宅提供給某些人的需求,是一種過渡型住宅,提供給剛出社會、過渡用的,量不用大,但未來管理是問題。 8.計劃消費  消費移轉,用對方法買房子 買房要有計劃。消費要有計劃,不要太隨興。在台灣,大約8~10年可以還清貸款,假設手上有50萬,租房10年還是剩50萬,若拿去買房,10年後有機會變成500萬。一天帶3,000塊在身上,花光;帶150元,也是花光。在消費的過程中,要想辦法省下來。 買房是決心,也是念頭。若有一筆錢,買新車一落地就貶值,可以晚二年再換,買房保值也有機會增值,政府補助買車,為什麼不補助買房呢?房子一定買得起,計劃性消費,要用對方法買房子。     總裁也追劇: 「完美的家,在興富發」,先有房才能打造完美的家,推薦同仁火紅大陸電視劇【安家】,期許我們能夠為客戶打造最完美的家,為客戶、也為自己實現成家的夢想。  

READ MORE
專欄文章 Mar 04 2020
獵地王養生 有獨門祕技

有「獵地王」、「營收王」的封號的興富發建設集團,背後操盤手就是集團總裁鄭欽天,不同以往的形象,近幾年他對自身健康的注意,讓他開始自主健康管理,過程中不僅夫人鄭秀惠親自料理飲食,鄭欽天更透露,「蜂蜜水」、「運動前身體熱能先做好」是他瘦身的兩樣祕密武器。 鄭欽天的健康管理過程中,夫人鄭秀惠是把關功臣,午餐多會準備水煮燙青菜之類較清淡的料理為主,且非必要的話,夫妻倆人多在公司用餐。 據記者目測,鄭欽天身形從巔峰期至今,至少瘦了15公斤以上,不過,霸氣的他面露靦腆的說,沒有那麼多;經不住記者一再詢問,他說「蜂蜜水有用」。 鄭欽天分享,過去應酬太多,造成身體負擔較大,這幾年因他自身比較注意健康,不忙時,他會上跑步機上跑步;不過,他運動的方式與他做事風格一般快、狠、準,為了達到良好的效果,他會在運動前就先「熱身」好。 鄭欽天指出,他的熱身不是暖身,而是「先去洗熱水澡或是三溫暖中的桑拿,先把身體的熱能直接先打底好,身體熱能先做好,再去跑步機上跑步」,不僅運動成效更明顯,且更能加速身體的血液循環、新陳代謝,達到事半功倍的效果。 除了運動之外,鄭欽天說,飲食上他也會控制,不僅吃得比以前少,且盡量以清淡為主,有時工作空檔間肚子餓,他就喝蜂蜜水「止餓」;靠著這兩招,讓他近年自主健康管理收到不錯成效。   原文網址 : 經濟日報

READ MORE
專欄文章 Mar 04 2020
營運轉骨 聚焦長期收益

問:集團未來在房市的銷售策略如何? 答:現在不少同行攻擊,說低自備的銷售策略是在害年輕人,我認為,「會說這些話的人就是外行,因為你根本沒有好好接觸、了解客戶。」 年輕人因為受限手中資金有限,所以我們怎麼幫助他們,提供他們什麼樣的方式幫助他們買房、圓這個夢,如果你連這個構想都沒有,你跟這一群人(首購族)沒有對話啊,你跟人家談什麼市場,所以我和說這些話的人是不會有交集的。 未來五年房地產市場,我認為就是兩極化發展,不是往年輕人口靠攏,不然就是要賺老年人的錢;除非政府對於未來台灣的產業發展,或是投資有不同的想法,否則未來就是兩極化發展,如何賺到首購族、老年人這兩群人的錢。 目前看來,我認為至少未來五年,國內不論景氣、房市都是看好的,尤其是首購的市場,所以未來集團的布局重心還是會有很大比重在這部分。 問:集團未來經營策略、方向如何? 答:興富發建設股本已大到116億元,這樣的規模來說,公司需要轉型,從原本單純做建商的角色,跨入到地產開發,營運重點也必須放在長期的穩定收益上。 按照目前的規劃,除了原本的住宅案外,我們還跨入商用不動產市場,像是商辦、飯店,甚至社區百貨都有涉獵。先前剛拿下台中七期2,593.47坪土地來說,原本是規劃做頂級百貨、飯店和辦公大樓,不過幾經思考過後,還是做我們最拿手的辦公大樓,還有頂級飯店兩大項目為主;百貨部分,除非有大的業者要租,不然現階段不會考慮。 飯店部分,我認為台灣頂級旅館市場還未被滿足,以亞洲來說,放眼望去台灣最便宜,只要一到暑假、節慶的時候,像是新加坡、東京市中心的高端旅館,一個晚上沒有新台幣3、5萬元是住不到的,反觀台灣頂級飯店的供給不多,這也是我們為何會積極投入高端飯店市場的主因。   原文網址: 經濟日報

READ MORE
專欄文章 Mar 04 2020
興富發三策略 迎房市轉機

興富發集團總裁鄭欽天說,新冠肺炎拉高全球分散風險意識,加速外資撤出中國,台商人流、金流回流台灣,等疫情過後台灣房市至少迎來「黃金五到十年」。 鄭欽天直言,去年美中貿易戰到今年新冠肺炎,「所有的壞消息都打完了,疫情後的台灣經濟將有20年來難得一次的黃金交叉點」,尤其全球低利率,甚至負利率狀況還會持續,再加上疫情讓台商加速回台,這是台灣的機會;他強調,在國內投資增加,加上房市租不如買的龐大的剛性需求,未來五~十年集團投資重心依舊在台灣,他強調,房價沒理由跌,疫情也不會讓建商降價」,集團約500億元新案如期推出。 高雄代銷業發跡的鄭欽天,憑著「快、狠、準」的房市敏銳度,加上個性積極敢衝,以及「不囤地、不養地、高周轉率」三大策略,讓集團市值在20年內呈現跳躍性的倍數成長,興富發去年營收237億元,稱霸上市櫃建商,集團旗下興富發、潤隆建設兩家上市公司,合計市值超過700億元。以下是專訪紀要: 問:怎麼看這一波新冠肺炎疫情對全球經濟的影響? 答:美中貿易戰下,全球企業對於持續在中國發展是有壓力的,尤其這一波新冠肺炎疫情延燒,全世界看到的是中國在經濟發展的基底沒有很紮實,這是過去十年全球投資中國時沒有注意到的情況,現在一場疫情襲來,全球企業看到的是當地政府對於經濟、稅負、法律、人民素質等的風險逐一上升,這部分對未來中國的經濟挑戰更大。 疫情效應 加速企業回流 美中貿易戰、新冠肺炎疫情後,中國未來經濟的調整可能需要十年,甚至20年之久;尤其對在中國投資的全球性企業來說,這次疫情持續擴大,已大幅提高企業的風險意識,因此基於分散風險的考量下,我認為疫情就是加速台商在中國的人流、金流帶回台灣,未來國內的經濟穩定度會更好。 舉例來說,像是國巨董事長陳泰銘就趁此時機,把集團做大,連續併購普思、基美兩家公司,挑戰全球被動元件龍頭地位,從賺管理財改賺技術財;另外,宏匯集團總裁許崑泰則是本業和轉投資並行,將集團版圖帶向另一個高峰,這就是台商回流的效應。 問:這一波疫情對房市的影響?是否會重演當年SARS情況? 答:現階段的台灣站在非常有利的位置,三大因素讓我相當看好台灣未來十年,甚至20年的經濟發展。 第一美中貿易戰已讓台商回流,這波疫情更是加速帶回台商,第二美國對中國的高關稅也讓台灣出口得利,第三也是最關鍵的就是全球低利率,甚至是負利率的趨勢維持。 美中貿易戰讓台商回流,促使國內投資增加、提高就業,這股趨勢讓台灣經濟發展站在浪頭上,再加上房市剛性的內需買盤,現在建築工地的工資又漲,最關鍵的全球低利率趨勢未來五~十年都不太會改變,「各國央行維持低利率,為的就是延緩經濟下滑,所以利率沒有本錢往上調。」 現在很多人都在等這一波疫情讓房價下跌,我可以清楚告訴你,「不用再等,因為房價沒有跌的理由,因為全球低利的趨勢就是這樣,你就算再等,建商也不會降價」。舉例來說,「我一年利息0.5%,存十年才5%而已,房價多賣一成、20年的利息就統統回來了」,所以你說房市會漲還是跌,關鍵是利率、不是疫情。 這一波疫情對集團來說,在推案上沒有影響,今年預計推出四、五百億元新案依舊是如期推案,且相關的新案的廣告已陸續釋出,步調沒有改變。   租不如買 催動剛性需求 問:現在房市買盤是否紮實? 答:我們一直在看,已經走了二、三年的首購市場,到底還有多大需求;今年總統大選除了投票外,也給了我們一個方向,那就是20~24歲的首投族高達118萬人,以兩個人組成一個家庭來說,未來三到四年就有近60萬戶的首購需求,以興富發建設來說,一年頂多推案戶數約三、四千戶,這就是未來房市潛在購屋需求。 如果仔細去了解,為什麼這群人會想要出來買房子,就是房租貴了,像是桃園中路重劃區約20多坪的房子,每月租金2萬多元,換算每坪月租金1,000元,但你買房子本金加利息攤還,一個月才1.8萬多元左右,尤其現在房東還會把房屋稅、地價稅上漲的成本轉嫁給租客,租房子才會變成屋奴,會算的人都知道「租不如買」,需求就這樣產生了。   原文網址 : 經濟日報

READ MORE
專欄文章 Aug 21 2019
有些成就,不是金錢可以衡量的

30多年前,我們在高雄創業,奠定基礎後,一路往北發展,擴大到台南、台中、新竹、台北、新北、基隆等地,一步一腳印,紮實經營,目前集團員工超過1,500人,興富發建設潤隆建設兩家上市公司的資產,合計已超過3,200億元,維持在台灣前百大企業的排名,未來將進入前50大。 2019年7月3日,30年後的今天,我們再度回到高雄,開設「悅誠廣場」,作為集團跨入百貨業的起點,我們有信心,悅誠廣場年營收目標可達20億元,未來五年,將在台南、台中、以台北等全台各地,複製「悅誠廣場」社區百貨的成功模式。 在最好的地點 蓋最好的房子、最好的家 近期公司在新竹、台中、高雄的二房新案都創下熱銷成績,包括竹科潤隆開賣2個月熱銷500,台中烏日高鐵特區夢幻誠、八期市中心文心愛悅未開案預約突破1,000戶,市場上許多同業這樣的銷售成績都感到不可思議,但是,對我們來說,一切都在銷售策略的預期之中,這並我們有什麼特別的招數,只是很單純的,從客戶的角度出發,去思考使用者的需求,從基地的選擇、目標客戶的輪廓、建築外觀的設計、公設項目與風格、坪數的規劃,到客戶的自備、每月貸款負擔⋯等,有了這些條件的齊備,才是一個建案銷售的完整思考。這就是我常分享:在什麼時機、在哪裡、蓋什麼房子、賣給誰、賣多少錢? 有創新,才能創造需求、刺激消、創造產品價值。 成就感 是最珍貴的回報 經過這幾年團隊的共同努力,我們不僅在全台灣的推案熱銷,二家上市公司排名前百大企,我們秉持著「重視誠信、使命感,要做到業界頂尖」的共同目標,持續不斷地在建築營造本方面精進,幾十年的know-how與經驗值,包括工程技術、市場判斷、設計規劃這三項,形成了取代的金三角。提供客戶完美的家,未來還要在售後服務更精進,讓已購客戶擁有愉悅的居經驗,進而願意為我們推薦、介紹給他的親朋好友,這就是我們一直在追求的成就感。 夢想的力量 只要有心,一定做得到 30多年前我們就有自己的營造廠,齊裕是全國地下室挖最多的公司,B5、B6一年挖20個以;20多年前我們就從日本聘請三井住友生產技術部長岩田吉弘擔任工程顧問;多年前我們看到營造廠採用BIM建築資訊系統,以東京晴空樹為例,電腦與實際完成度達99%,於是我們也引這樣的技術環節,提升溝通效率、減少施工過程中不必要的浪費。 「做到頂尖」的使命感,讓我們以強大的意志力面對各種困難、持續創造新記錄。目前我們交屋4,000戶,最關心也最瞭解客戶要什麼,加上我們經營團隊所擁有的土木工程背景,這就機會所在,也是經營的永久之道。期許集團同仁們都能夠擁有堅定勇敢、實現夢想的力量。

READ MORE
專欄文章 Jul 11 2019
興富發集團跨足百貨產業 總裁鄭欽天:目標年收20億

興富發集團首度跨越百貨產業的悦誠廣場,日前已正式開幕營運,興富發總裁鄭欽天表示,不管30年前,還是30年後,都選擇在高雄做為起點,這次開設悦誠廣場,他有信心年營收目標可達20億元,未來也將在台南、台中、以及台北等全台各地,複製悦誠廣場,使更多民眾了解社區百貨的成功模式。 興富發集團向東南水泥和國產實業承租的高雄大順路和民族路建物,開設悦誠廣場社區百貨,於日前舉行開幕營運儀式,興富發總裁鄭欽天展現人脈與人和,除了自家的董事長鄭志隆,土銀副總經理李振鳴、玩具反斗城總經理葉美伶、在地房地產要角北基董事長鍾嘉村、泰嘉總經理呂金發、以及地主東南水泥董事長陳敏斷等人都率領員工出席。 ▲興富發集團向東南水泥和國產實業承租的高雄大順路和民族路建物,開設悦誠廣場社區百貨,於日前舉行開幕營運儀式。 朝台灣前50大企業邁進 複製成功模式到全台各地 鄭欽天指出,30年前,高雄就是他開始創業的地方,集團一路往北,擴大到台中、台北、基隆等地發展,集團8個事業體,員工超過1,500人,興富發建設和潤隆的資產,合計已超過3,200多億元,一直維持台灣前百大企業的排名,未來將進入前50大。30年後的今天,再回到創業的城市高雄,向東南水泥和國產實業承租舊大樓,改裝成為全新的悦誠廣場。 鄭欽天提到,高雄雖然消費力比中北部薄弱,營業利潤和競爭也相對較小,因此,希望以此作為興富發集團跨入百貨業的起點,一步一腳印,紮實經營,未來5年,將悦誠廣場此一社區百貨的成功模式,複製到全台各地。 試營運近1個月以來,平日來的人數平均1.2萬到1.5萬人次,假日則平均3萬人次,一週來的人超過10萬人次,如加上悦誠超市、豐悦匯日本料理吃到飽、探饈鐵板燒、以及里拉藝術家飾館等興富發集團旗下4個自創的品牌,每年營收目標20億元,可望達標。 ▲由書櫃構築的環繞步道及休憩座椅、檯燈,讓人身在其中深切感受到閱讀帶來的療癒力量。 興富發建設不炒地皮 買地立刻開發推案 鄭欽天說,高雄大部分房地產業者,炒地皮佔7成,蓋房子不到3成,買地等增值的多大部分都在囤地,供給量大他一點都不擔心,公司經營就是買地然後立刻開發推案,高雄房價都是工錢堆出來,台北每坪造價9萬但土地成本可能70~80萬,但高雄可能是土地成本3~5萬元,每坪造價8~9萬,當造價漲2萬房價就漲1成,未來材料工資漲,房價也一定漲。 鄭欽天說,今明年高雄將要推出包括「凱悅香榭」、「民生臻愛」、「愛情河左岸」等10幾個建案,3年後凱悅飯店也將完工,目前公司經營策略就是有適當的土地都還是會繼續買,推案類型以首購為主。 原文網址:風傳媒

READ MORE
專欄文章 Jul 05 2019
興富發未來2年內 高雄推案500億

2019-07-03  Written by 工商 興富發集團首度跨越百貨產業的悦誠廣場,3日正式開幕營運,興富發總裁鄭欽天受訪指出,興富發未來2年內,高雄推案500億元,主攻2到3房首購產品,而高雄的商辦大樓市場,目前雖不如台中和台北熱絡,但,高雄商辦將在住宅首購產品之後,成為高雄房產市場的重心之一,如果配合政府更開放,引進更多國內外產業投資高雄,前景更是亮麗。 鄭欽天表示,過去一段時間以來,興富發已經陸續在高雄購入許多土地,未來2年,將陸續推案,公開銷售,總銷大約500億元,包括美樹大悦、樹禾苑、文化潤隆、民生臻愛、以及愛情河左岸等建案,產品主要為2房和3房大樓住宅,鎖定首購族群。 明年大選之後,位於高雄美術館特區的凱越香榭,也將正式公開,他說,該案同一基地,興富發也與國際連鎖品牌飯店Hyatt Regency合作,目前正在施工中,房間數200多間,預定3年後完工營運,這也是3日正式營運的悦誠廣場之後,興富發在高雄跨業經營的另一代表作。 鄭欽天表示,未來還將持續在高雄買進適當的土地,推案主流仍然鎖定2房小宅和3房,對於外界擔心同類型住宅產品,是否會過多造成賣壓和風險?他說,「看好時,大家都看好」,這本來就是市場的需求。 他強調,每人推案子的表現和定位,都不一樣,銷售小坪數,就是要各憑本事,滿足不同消費的需求,「我們知道市場要什麼」,沒有什麼好擔心的。 鄭欽天說,在工資、工程與原料成本上漲之後,高雄房價相對仍低,因此,還有很多上漲空間,「漲是一定漲的」,在台北,土地成本很高,房屋的造價成本如果是9萬,土地可能是70到80萬元,高雄土地成本可能3到5萬元,造價成本每坪8到9萬元,如果造價漲個1到2萬元,整個房價成本,就上漲超過10%了,「賠錢的生意,沒人做」。 鄭欽天說,興富發集團看好高雄商辦市場,在「高雄CBD」之後,也將續推,他認為,現在,台北商辦正火紅,而過去5年,興富發在台中推出500億元,都快賣完了,高雄雖然目前不如台北和台中,但他相信,只要產業投資更多,建設更完善,高雄商辦的機會將更好。 他並指出,如果兩岸關係更好,台灣對外開放的程度更大、更快速,興富發想要躋身亞洲地產企業前10名的時間,也將更快達標。 原文網址:工商

READ MORE
專欄文章 Jul 05 2019
興富發集團十年要再賺1000億

2019-01-17  Written by 經濟日報 連五年奪下營建股營收王寶座的興富發建設,集團總裁鄭欽天昨(17)日表示,去年公司營收達442.05億元的歷史新高,今年開始集團將在雙北市、桃、竹等八大地區打下的通路、知名度下,加上跨入商場、餐飲、飯店等新事業,霸氣喊出期許「未來十年,集團要再賺1,000億元」。 興富發建設去年合併營收衝上442.04億元,不僅較去年同期大增1.3倍,更創下歷史新高紀錄,連續五年奪下營建股營收王寶座,讓鄭欽天相當高興,不過他表示,興富發不會以過去這一年的成績感到滿足,會持續擴大集團事業,並看好接下來不論辦公或是住宅市場,都是自用買方為主流客戶。 鄭欽天指出,以辦公市場來說,除了原有的自用客戶以外,投資的買方愈來愈多,有非常多的客戶願意投資辦公大樓,以台中七期來說,五年前每坪月租金僅四、五百元,不過,五年後租行情卻漲了三倍,優質的辦公大樓每坪月租金更有1,500元的高行情,顯示辦公市場不再只是基本住(自用)的需求、還有很多用(投資)的需求。 住宅市場方面,鄭欽天認為,今年房地產市場會延續過去兩、三年以自用買方為主的市場,對集團來說,已在高雄、台南、台中、新竹、桃園、台北市、新北市、基隆打下通路、知名度,「未來的十年,期許幫股東至少再賺下一個1,000億元」。 除了住宅、辦公市場外,鄭欽天指出,這一路來,集團堅守在本業的發展,這對公司的未來是最好的成長動力,不過接下來除了既有打下的基礎外,興富發建設集團還會跨入旅館、商場的經營,滿足消費者的食衣住行這一塊,讓消費者感覺生活的便利跟方便,就是希望買興富發房子的客戶,可以滿足很多必要的生活需求。 興富發建設集團預計2020年與凱悅、萬豪兩家國際品牌合作的飯店,將在金山、台南、高雄陸續開工。另外,集團首個商場-悅城廣場預計今年第2季開幕。 原文網址:經濟日報

READ MORE
專欄文章 May 24 2019
鄭欽天:退休族投資商辦最安穩

2019-03-05  Written by 周刊王 連續5年拿下營建股營收王的興富發建設,集團總裁鄭欽天接受《周刊王》專訪時表示,興富發不會以此為滿足,未來會跨足商場、餐飲、飯店,持續擴大集團事業版圖。鄭欽天甚至發下豪語,集團未來10年要達到1,000億元營收,「根本不是問題!」 興富發集團創辦人鄭欽天,現年56歲,40多年前在高雄從房屋仲介白手起家,全台蓋的房子超過35,000戶,未來還會橫跨其他新事業,建築業界只要談論起這位傳奇人物,都會豎起拇指稱讚。 興富發的營業績效有多好?光是2018年市值就衝上524.98億元,營收高達442.04億元,比2017年186.7億元的營收成長了許多,刷新營建股有史以來最高紀錄,前3季每股獲利達到4.37元,名列台灣百大企業,而且是唯一上榜的建商,穩坐台灣建築業龍頭寶座。 談到上述非凡成就,鄭欽天也相當引以為傲,他認為在台灣很難靠單一區域或少數幾個建案就能大量獲利,大部分的建商選擇自己熟悉領域攻城掠地,尤其景氣不佳時更是裹足不前,他看準時機,10多年前決定將興富發推案遍及全台,興富發目前在全台的建案銷售中心超過30個,台中、台南及高雄都有上百億元的建案推出。   商辦出租 獲利 4% 「隨時掌握消費者需求也很重要!」鄭欽天說,一對夫妻走進展售中心看房,興富發會評估他們的平均收入,在扣除所有生活必要支出後,根據能負擔的範圍再來規畫產品,這樣也才能掌握市場的實際需求,推出不同型態的建案銷售。 鄭欽天認為,今年是買房的最好時機,更看好台商回流帶動的商業辦公大樓需求,有愈來愈多的客戶願意投資商辦。以台中7期來說,5年前商辦每坪月租金僅4、500元,5年後漲了3倍,豪宅買的人反而少了,商辦投資需求大於自住需求。 「商辦是未來投資趨勢!」鄭欽天說,建設公司投資商辦,就算短暫賣不出來,用租的,也有可觀的租金收入,不像賣豪宅,一天到晚都要應付客戶不同的需求。他說,一棟2萬坪商辦如果有17億元營收,50棟就有850億,他2018年曾預言全台未來5年將掀起商辦「換屋潮」,興富發因此在北中南積極購地推出升級版商辦大樓。 「退休族也可以小額投資商辦養老!」鄭欽天粗估計算,退休族獨資或找家人合資1,000至1,500萬元,買30到100坪商辦出租,以每年4%獲利計算,大約20年就可以回本。 鄭欽天說,興富發這幾年陸續在高雄、台南、台中、台北、新北、桃竹等縣市打下通路,技術、人才、人脈、資金及知名度都有了,銀行對集團信心度也高,其他同業無法和興富發集團競爭。鄭欽天發下豪語,集團成立至今營收已達到4、500億,未來10年只要多元化經營、活用資產,再創造1,000億元,集團絕對有信心達標。 除了住宅、辦公市場外,鄭欽天透露,興富發集團未來還會跨入商場、餐飲、飯店的經營,例如2020年與凱悅、萬豪兩家國際品牌合作的飯店,將在新北金山、台南、高雄陸續開工。另外,集團第一個悅城商場,也預計今年第2季開幕,滿足客戶必要的生活需求,作法則是朝「飯店式經營、社區生活圈」方向規畫。   力諫總統 減輕稅賦 專訪結束前,說話一向直率的鄭欽天,對台灣稅制提出建議。他說,興富發曾有個建案獲利30億元,但營業所得稅課20%,再加上增值稅、加值營業稅等一大堆稅,總共被政府課了18億元。「興富發去年營收442.04億元,利潤還不如以前1年280億元營收賺得多。如果房價跌個2成,我們就賠了。」鄭欽天認為,這樣的稅率會讓台灣建商很難生存,外資更不願意投資台灣,「台灣房市前景怎麼會好?」 鄭欽天還透露,去年有次碰到蔡英文總統,他當面調侃總統:「我代表公司來見興富發最大股東。」蔡英文一臉疑惑,「因為政府課稅太多,利潤都被政府拿走了。」面對鄭欽天的不滿,蔡英文只能苦笑回應。「我賣1戶的利潤剩不到10%,賺的錢有一半被政府拿走,這樣合理嗎?」鄭欽天語重心長的說,台灣的稅制一定要趕快修改,房市才能再現榮景!   全能總裁 鄭欽天 現職:興富發集團總裁 出生:1963年 學歷:正修專科土木工程科 經歷:新聯陽實業業務、甲山林廣告主管、興富發建設董事長、高雄市建築開發商業同業公會理事、台北市建築開發商業同業公會常務監事、中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事。 資料來源:中時電子報

READ MORE