姚連地：四成本齊揚 經濟成長、剛性需求撐著房價不跌

經濟成長以及剛性需求，支撐中長線的房價穩定。圖／本報資料照

熱絡多年的房市景氣降溫，亞昕國際董事長姚連地以他從事房地產業30多年旳經驗觀察，房市交易會因季節性因素量縮，不過通膨壓力下，土地、建材、工資和稅負四大成本都在提高，多數開發商只會緊縮推案、不再買地，不會降價求售，房價欲跌不易，經濟成長、剛性需求支撐中長線的房價穩定。

中華經濟研究院研究指出，台灣房地產市場需求仍將成長，並沒有泡沫化現象，推測2023年央行將暫緩升息，原本觀望的自住需求可能浮現，房屋交易市場將逐漸熱絡起來，此波房地產房價回升，將先從雙北二都的實質居住買盤開始發酵，並可能延伸至與大台北生活圈連接的桃園，再逐步往南部延伸。但因建築成本推升房價不少，新成屋議價空間將不大，民眾勢必要面對高房價。

姚連地表示，營建成本持續提升，是房價難以回檔的主因，通膨壓力使原物物價格上漲，缺工問題更是嚴重，近來不少公共工程都發包不出去，有些公共工程營造廠評估能承作的價格，比政府編列的預算還高出好幾成，而公共工程還有移工支應工源不足的問題，沒有移工支應的民間工程，缺工更嚴重，造價上漲的壓力也更大。

目前的營建造價約比三年前高出5成，目前興建15層、地下室開挖二層的標準電梯大樓，造價每坪16～17萬元跑不掉，如果是鋼構的高樓，造價至少每坪20多萬元、甚至要接近30萬元。

在建材、工資等造價成本大幅提升下，加上土地價格居高不下，還有房地合一稅等稅負成本提高，開發商確實面臨著成本提升的壓力，如今市場建案銷售去化趨緩，有些財務體質不佳的開發商會將案子盤出去，絕大多數建商在現金流允許的狀況下，頂多就是不再買地、降低營業額，並不會降價求售，供給端成本就在那裡，由供需兩端決定的房價就會僵持、撐著不動。

姚連地說，經濟成長、剛性需求是支撐房市穩定發展、房價緩步成長的二大動能，尤其長線房價與經濟成長連動性高，只要台灣經濟穩定，很難期待房價有回到多年前水準的可能。

他以自己最熟悉的林口舉例，房價從早先的每坪6萬元，如今已到每坪50萬元，不管景氣好或不好，房價穩定成長，「照買」的需求還是存在，林口每年市場就是穩定去化近2,000戶新房子，只要地點、產品對了，價格合理，剛性需求不會消失。

他指出，今年總統大選干擾、房價和住宅政策可能再成政治議題，以及美國持續升息，將是影響今年房市走勢的主要因素，尤其美國升息帶動全球利率往上拉升，造成購屋負擔加重，使房市有一些觀望心態，不過一但升息趨緩、或降息訊號浮現，就是房市轉好的新契機。

他認為，提供充足就業機會的新興商圈，仍是置產的不敗保證，如距離台北搭乘高鐵只要18分鐘的青埔，在政府投注大量公共建設、國泰人壽和IKEA帶動商業機能成形後，仍會持續吸引不少台北客移居；此外，同樣不少大型企業投資的林口，特別艾司摩爾將進駐工一工業區口，以政府投注大量開發資源的新莊，未來都會帶動新一波移居和居住需求。

原文網址 : 工商時報